Impozit pe chirii 2026: 10%, CASS și termene

Dacă închiriezi o locuință pe termen lung, în 2026 plătești impozit de 10% pe venitul net, iar venitul net este chiria brută minus o cotă forfetară de 20%. Raportat la chiria anuală, impozitul iese 8%. CASS de 10% se datorează doar dacă venitul net din chirii, adunat cu dividendele și celelalte venituri de același tip, ajunge la 24.300 lei.

CAS (pensia) nu se plătește pe chirii. Restul ține de cine e chiriașul și de ce alte venituri mai ai.

Anul chiriei decide termenul

Sub „impozit chirii 2026” sunt, de fapt, două întrebări diferite:

• Chiriile din 2025. Intrau în Declarația unică (D212) care se depunea până pe 25 mai 2026. Termenul a trecut. Dacă n-ai depus-o, depune-o acum, nu aștepta notificarea de la ANAF.
• Chiriile din 2026, anul în curs, le declari și plătești impozitul și CASS pe ele până pe 25 mai 2027. Se aplică regulile în vigoare în 2026, cu tot cu modificările din Legea 239/2025.

Mai departe vorbim despre veniturile din 2026. La închirierea obișnuită regulile au rămas cele de anul trecut. Schimbările mari sunt la regimul turistic (Airbnb, Booking).

Plăți anticipate și declarație estimativă pentru chirii nu mai există. Ai început să închiriezi în martie sau ai semnat contractul în septembrie? Pentru impozit nu depui nimic separat la ANAF în 30 de zile, totul intră în D212 de anul viitor. Contractul însă trebuie înregistrat, despre asta mai jos.

Cum calculezi impozitul pe chirie

Calculul îl pui pe hârtie în trei rânduri:

1. Venitul brut = chiria prevăzută în contract pentru anul respectiv. Contează ce scrie în contract, nu ce ți-a intrat efectiv în cont.
2. Venitul net = brut minus 20% (cota forfetară de cheltuieli). Nu aduni bonuri și nu ții contabilitate sau registru.
3. Impozitul = 10% din venitul net. E impozit final.

Atenție la cheltuielile pe care legea le pune în sarcina proprietarului. Dacă le plătește chiriașul (de exemplu o reparație care ți-ar reveni ție), suma se adaugă la venitul brut.

Când chiria e în euro, venitul anual se transformă în lei la cursul mediu anual BNR din 2026. Cursul se publică după încheierea anului, așa că suma exactă o afli abia la începutul lui 2027.

Cu mai multe apartamente închiriate, fiecare contract se trece separat în D212.

Ce regim ți se aplică în 2026

Situație	Cheltuieli forfetare	Impozit	Impozit efectiv din brut	Cine declară și plătește
Închiriere obișnuită către persoană fizică	20%	10% din net	8%	Tu, în D212, până la 25.05.2027
Închiriere către o firmă	20%	10% din net, reținut la sursă	8%	Firma, la fiecare plată; tu declari doar CASS, dacă e cazul
Regim turistic, 1–7 camere	30% din încasări (fără comisionul platformei)	10% din net	7%	Tu, în D212, până la 25.05.2027
Regim turistic, peste 7 camere	30%, ca activitate independentă	10% din net	7%	Tu, în D212; se pot datora și CASS și CAS ca la activitate independentă

CASS pe chirii 2026, pe praguri

Aici se încurcă cei mai mulți. CASS nu se calculează pe chiria ta reală, ci pe o bază fixă, în trepte, legată de salariul minim. Pentru veniturile din 2026 contează salariul minim de la 1 ianuarie 2026, adică 4.050 lei. Faptul că a crescut la 4.325 lei de la 1 iulie nu mută pragurile.

Venit net cumulat în 2026	Baza de calcul	CASS de plată
sub 24.300 lei	nu e cazul	0 lei
24.300 – 48.599 lei	24.300 lei (6 salarii)	2.430 lei
48.600 – 97.199 lei	48.600 lei (12 salarii)	4.860 lei
97.200 lei sau mai mult	97.200 lei (24 de salarii)	9.720 lei (maximul)

Cuvântul la care te uiți e „cumulat”. La prag se adună:

• venitul net din toate chiriile, inclusiv cele plătite de firme, cu impozitul deja reținut;
• dividendele încasate, după impozitul reținut de firmă (16% pentru dividendele distribuite din 2026);
• dobânzile, tot după impozit;
• drepturile de autor nete, câștigurile din investiții, venitul net din agricultură și veniturile din alte surse.

Faptul că ești salariat nu te scapă de CASS pe chirii. Scutirea pentru salariați există doar la drepturile de autor.

Dacă ai și PFA, CASS pe activitatea independentă se calculează separat, cu pragurile ei (de regulă minimum 6, maximum 72 de salarii). Chiriile și dividendele merg pe o bază distinctă. Detalii despre CASS la PFA găsești în ghidul despre CASS pentru PFA în 2026, iar toate cifrele anului sunt strânse în plafoanele și cifrele fiscale 2026.

Exemple de calcul pentru chirii 2026

Exemplul 1: apartament închiriat unei familii cu 2.500 lei pe lună

• Venit brut: 2.500 × 12 = 30.000 lei
• Cotă forfetară 20%: 6.000 lei
• Venit net: 24.000 lei
• Impozit 10%: 2.400 lei
• CASS: 24.000 lei e sub 24.300 lei, deci 0.

Până pe 25 mai 2027 plătești 2.400 lei și atât. Ești însă aproape de prag: CASS apare de la o chirie brută de 30.375 lei pe an, cam 2.531 lei pe lună. Sub suma asta, dacă n-ai alte venituri dintre cele de mai sus, rămâi doar cu impozitul. E bine de știut înainte să negociezi o mărire de chirie.

Exemplul 2: chirie de 3.500 lei pe lună plus dividende din propriul SRL

Să zicem că ai încasat în 2026 dividende nete de 20.000 lei (după impozitul de 16%).

• Chirie brută: 42.000 lei → net 33.600 lei → impozit 3.360 lei
• Cumul pentru CASS: 33.600 + 20.000 = 53.600 lei
• 53.600 lei trece de 48.600 lei, deci baza este 48.600 lei → CASS 4.860 lei

În D212 ies 8.220 lei. Fără dividende, CASS ar fi fost 2.430 lei. Nu e o dublă impozitare a dividendelor, impozitul pe ele l-a reținut deja firma. Doar că au împins venitul cumulat în treapta următoare.

Exemplul 3: apartament închiriat unei firme cu 4.000 lei pe lună

• Firma reține lunar 4.000 × 80% × 10% = 320 lei, adică 3.840 lei pe an. Impozitul e final, tu nu mai plătești nimic pe el.
• Venit net anual: 38.400 lei, între 24.300 și 48.600 lei → CASS 2.430 lei.

CASS-ul nu-l reține firma. Îl declari și îl plătești tu, prin D212, până pe 25 mai 2027.

Cu alte venituri sau cu un PFA pe lângă, cifrele se schimbă. Le poți încerca în calculatorul de taxe PFA și SRL.

Când chiriașul e o firmă, impozitul se reține la sursă

Firma (sau orice altă entitate care ține contabilitate) face calculul la fiecare plată: scade 20% din chirie, reține 10% din rest și virează impozitul până pe 25 ale lunii următoare. Ție îți ajunge în cont chiria minus 8%.

Ce rămâne în grija ta:

• înregistrarea contractului la ANAF, ca la orice închiriere;
• CASS, dacă venitul net cumulat trece de 24.300 lei; atunci depui D212 doar pentru CASS;
• un document de la firmă din care să reiasă impozitul reținut și plătit. Cere-l pe loc, e mai greu de obținut după câțiva ani.

Dacă toate chiriile tale sunt de la firme și venitul net cumulat rămâne sub 24.300 lei, nu ai de depus D212.

Două excepții. Dacă chiria se plătește exclusiv în natură sau dacă garanția este folosită pentru plata chiriei, nu se mai reține la sursă: calculezi tu impozitul (20% forfetar, 10%) și îl declari în D212.

Înregistrarea contractului la ANAF (formularul C168)

Și în 2026 contractul se înregistrează la ANAF. Ai la dispoziție cel mult 30 de zile de la semnare, iar același termen curge pentru orice modificare. Nu contează dacă chiriașul este persoană fizică sau firmă. Sunt exceptate doar arenda și închirierea pe termen scurt a camerelor.

Formularul se numește „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune” (C168) și se depune împreună cu o copie a contractului, online prin SPV sau la ghișeu (ori prin poștă, cu scrisoare recomandată). Tot pe C168 anunți și modificarea sau încetarea contractului.

Dacă locuința e deținută în comun (de exemplu cu soțul sau soția), în contract se stabilește care dintre voi face înregistrarea. Regula nu se aplică contractelor aflate deja în derulare la 1 ianuarie 2025 și înregistrate înainte de această dată.

Obligația scrie direct în Codul fiscal, așa că n-o sări. Mai e și un motiv practic: contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru chiria neplătită. Dacă chiriașul nu mai plătește, treci direct la executare, fără un proces separat ca să obții un titlu. Păstrează dovada depunerii lângă contract.

Airbnb și închirierea pe termen scurt din 2026

„Termen scurt” înseamnă închirierea unei camere către aceeași persoană pentru cel mult 30 de zile la rând. Din 2026 regulile arată așa:

• Între 1 și 7 camere (inclusiv), indiferent în câte locuințe sunt, venitul rămâne venit din chirii. Până anul trecut pragul era de 5 camere.
• Venitul brut este ce încasezi în cursul anului, fără comisionul reținut de platformă.
• Scazi o cotă forfetară de 30% și plătești 10% pe rest. Normele de venit au dispărut.
• Nu înregistrezi contracte la ANAF, dar completezi partea de venituri din Registrul de evidență fiscală și ții Fișa de ocupare a capacității de cazare, pe modelul nou din OPANAF 381/2026. Fișa nu se depune, doar o păstrezi.
• Peste 7 camere, venitul devine venit din activități independente. Calculul rămâne forfetar (30% și 10%), dar CASS se calculează ca la activitate independentă și poate apărea și CAS, de la 12 salarii minime venit net.

Un calcul: ai 2 camere pe Airbnb și încasezi în 2026 60.000 lei, după comisionul platformei. Scazi 30% (18.000 lei) și rămân 42.000 lei net, deci impozitul este 4.200 lei. Cei 42.000 lei net cad între 24.300 și 48.600 lei, așa că CASS este 2.430 lei. În total, 6.630 lei până pe 25 mai 2027.

Platformele raportează la ANAF veniturile gazdelor (formularul F7000) până la 31 ianuarie a anului următor (pentru 2026, până la 31 ianuarie 2027), iar ANAF le poate compara cu ce ai declarat în D212. Pornește deci de la extrasul din platformă, nu de la ce îți amintești.

Dacă până în 2025 ai declarat regimul turistic în sistem real și ai avut pierderi, pierderile reportate și cea din 2025 devin definitive. Nu le mai poți folosi.

Termenul pentru Declarația unică și bonificația

Pentru veniturile din 2026, termenul de depunere și plată este 25 mai 2027, inclusiv. Impozitul și CASS se declară în același formular, D212, online prin SPV sau pe hârtie. Pașii de completare îi găsești în ghidul despre Declarația unică D212 în 2026.

Pentru veniturile din 2025, bonificația a fost de 3% din impozit (nu și din CASS), cu condiția să fi depus și plătit tot până pe 15 aprilie 2026. Codul fiscal permite o bonificație de până la 10%, dar nivelul și condițiile se stabilesc anual, prin legea bugetului. Pentru veniturile din 2026 nu au fost stabilite încă, deci nu-ți face socotelile cu ea.

La plata întârziată ANAF calculează dobândă de 0,02% pe zi și penalitate de 0,01% pe zi. Dacă nu depui D212 la termen, amenda pentru persoane fizice este între 50 și 500 lei.

Greșelile pe care le vedem cel mai des

Calculul cu 40% cheltuieli. Cota de 40% s-a aplicat până în 2023 inclusiv. Din 2024 e 20%, iar unele calculatoare online n-au fost actualizate.

Declari doar ce ai încasat. La închirierea obișnuită impozitul se datorează pe chiria din contract. Dacă chiriașul nu mai plătește, impozitul curge în continuare până modifici sau închei contractul și depui C168. La Airbnb e invers, contează doar ce ai încasat.

Mulți cred că, la chiriaș firmă, nu mai au nimic de făcut. Impozitul e reținut, CASS nu. Dacă venitul net trece de 24.300 lei, singur sau adunat cu dividendele, depui D212.

Pragurile calculate cu 4.325 lei. Pentru veniturile din 2026 baza rămâne 4.050 lei, salariul minim de la 1 ianuarie.

La Airbnb se mai aplică din obișnuință regula de 5 camere sau normele de venit. Din 2026 pragul este de 7 camere, iar impozitul se calculează cu 30% forfetar pe încasări.

Și declarația estimativă. Nu o mai căuta, pentru chirii nu mai există: nu plătești nimic în avans, totul o dată, pe 25 mai.

Ai o situație concretă? Întreabă un contabil — răspuns în aceeași zi.

Surse

• Codul fiscal (Legea 227/2015), forma consolidată, art. 64, 83–85, 84^1, 122–123, 135^1, 154, 170, 174^1
• Codul fiscal cu norme, text actualizat ANAF, Titlul IV cap. IV „Venituri din cedarea folosinței bunurilor”
• Legea 239/2025, art. XII (modificările la art. 83–85 și 170 din Codul fiscal: 7 camere, cota de 30%, cumulul CASS)
• OUG 8/2026, art. 8 (bonificația de 3% pentru veniturile din 2025)
• HG 146/2026 (salariul minim de 4.325 lei de la 1 iulie 2026)
• OPANAF 161/2025, care modifică OPANAF 114/2019 (formularul C168 de înregistrare a contractelor de locațiune)
• OPANAF 381/2026 (Fișa de ocupare a capacității de cazare)
• Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), forma consolidată, art. 174, 176 (dobânzi și penalități), art. 336 (amenda pentru nedepunerea D212), anexa 5 (raportarea platformelor până la 31 ianuarie)
• Legea 141/2025 (impozitul de 16% pe dividende din 2026)
• ANAF, DGRFP Cluj: „25 mai 2026, termenul limită pentru Declarația unică”
• ANAF București: completarea Declarației unice pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor